Gewerbemietraumvertrag und Corona

In diesem zivilgerichtlichen Verfahren streiten die Parteien um Mietzahlungsansprüche aus einem Gewerberaummietvertrag, insbesondere für den Zeitraum des sog. ersten Lockdowns während der Corona-Pandemie im Frühjahr 2020.

In dem Urteil werden die mietrechtlichen Probleme fast schulmäßig abgearbeitet:

Zunächst wird mit umfangreicher Begründung festgestellt, dass der Mieter nicht gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen eines Mietmangels von der Miete befreit ist. Es liege nämlich kein Sachmangel vor. Die hoheitlichen Maßnahmen dienten dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpften nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters. Die Maßnahmen stellten dabei nicht auf die konkreten baulichen Gegebenheiten ab, sondern allgemein auf die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfinde und dies Infektionen begünstige.

Des Weiteren wird eine Nichtigkeit des Mietvertrages gemäß § 134 BGB wegen Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz verneint (mit detaillierter Begründung).

Schließlich sei der Mieter auch nicht gemäß § 326 Abs. 1 BGB von seiner Leistungspflicht befreit. Weder liege eine Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB noch eine solche nach § 275 Abs. 2 BGB vor (ebenfalls mit längerer Begründung).

Aber: Das Gericht bejaht gemäß § 313 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Vertragsanpassung, wobei es sich hierbei mit der schwierigen Frage auseinandersetzt, ob sich insoweit aus § 240 Abs. 2 EGBGB eine Sperrwirkung ergeben kann, was verneint wird. Sodann werden die Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB mit ausführlicher Begründung bejaht.

Es handelt sich (nur) um ein erstinstanzliches Urteil, so dass zu diesem Problemkreis noch längst nicht das letzte Wort gesprochen sein dürfte. Aber dieses Urteil verdeutlicht, wie kompliziert die vermeintlich einfache zivilrechtliche Beurteilung ist.

Der Fall hätte der Aufgabenstellung in einer Hausarbeit für das erste juristische Staatsexamen (bekanntlich längst abgeschafft) alle Ehre gemacht.

Landgericht Mönchengladbach, Urteil vom 2. November 2020 - 12 O 154/20 -

Rechtsanwältin Dr. Christina Bongartz