Recht aktuell

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Aug
21
2017

Häufig heikel: Die Nutzungsänderung

Beim Erwerb einer Immobilie richtet sich der Blick des Käufers in der Regel auf die vorhandene Bausubstanz, verbunden mit Überlegungen zu den bautechnischen Möglichkeiten einer Sanierung und/oder Erweiterung. Nicht hinreichend bedacht wird in diesem Zusammenhang meist, dass nicht nur die bautechnischen Änderungen an dem Baukörper (z.B. Erweiterungen, Veränderung des Raumzuschnitts und der Statik usw.) einer (neuen) Baugenehmigung bedürfen, sondern je nach Lage des Einzelfalls auch die möglicherweise geänderte Nutzung der Immobilie. Gegenstand der vorhandenen Baugenehmigung in den Altakten war stets nicht nur der damalige Baukörper, sondern – was oft übersehen wird – auch eine damals vom Antragsteller im (alten) Bauantrag deklarierte und sodann genehmigte Nutzung.


Eine Nutzungsänderung, die für sich genommen – unabhängig von der Genehmigungsbedürftigkeit baulicher Änderung - bereits eine neue Genehmigungsbedürftigkeit auslöst, liegt schneller vor als gemeinhin angenommen und wird von einem Erwerber nicht selten übersehen (mit erheblichen, aber vermeidbaren Komplikationen in der Folgezeit). So liegt bereits eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung vor, wenn eine Wohnung in einem bislang nur zum „Wohnen“ (i.S.d. § 4 Abs. 1 BauNVO) genehmigten Gebäude in ihrer Nutzung dahingehend umstrukturiert wird, dass die Räumlichkeiten temporär als Ferienwohnung genutzt werden sollen (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 26.01.2017 – 5 S 1791/16 -).


Was ist der Grund für diese enge Auslegung des Begriffs der Nutzungsänderung (vgl. § 29 Abs. 1 BauGB) durch die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung?


Es kommt baurechtlich eben nicht nur auf die Situation in den Räumlichkeiten an; vielmehr strahlt die jeweilige Nutzung auch nach außen aus. So trägt die „Umwidmung“ einer Wohnung in eine Ferienwohnung eine gewisse Unruhe in das Haus und – vor allem – in die nähere Umgebung. Die Verkehrsfrequenz kann sich ändern; die Parkplatzsituation in der Umgebung wird möglicherweise negativ beeinflusst. All das bedarf der Überprüfung auf die baurechtliche Zulässigkeit.


Beispiele aus dem gewerblichen Bereich fallen unter dem Aspekt der Nutzungsänderung in der Regel noch gravierender aus. So ist es z.B. ein bedeutsamer Unterschied, ob Räumlichkeiten gewerblich durch einen stillen „Einzelkämpfer“ (z.B. selbständiger Lektor im Online-Betrieb) oder durch eine Praxis mit regem Publikumsverkehr genutzt werden.


Deshalb gilt generell der Rat: Im Zuge des Erwerbs einer Immobilie, bei der gewisse Änderungen der künftigen Nutzung angedacht sind, stets rechtzeitig (!) fachkundigen Rechtsrat zu den baurechtlichen Konsequenzen einholen! Das erfordert in der Regel u.a. die Beiziehung und Auswertung der sog. Altakten der zuständigen Bauordnungsbehörde.


Rechtsanwalt Prof. Dr. Herbert Limpens